​杭州滨江集团发家史及发展历程

莉卓 2020-07-18 15:27:46

走出舒适区,是追求另一种发展可能。


1992年,滨江集团凭借旧城改造在杭州起家,随后在浙江“站稳脚跟”。2016年,滨江集团走出“舒适区”,借道旧改首进深圳市场。


深耕4年后,踩过坑、趟过雷,也与当地房企合力撬动旧改,走出开发销售与轻资产策略两条路。至少目前来看,这些尝试和探索,使得滨江集团有了自己的一套旧改打法,逐渐拼起了华南旧改版图。对行业而言,亦是一份难得的湾区外来者旧改启示录。


杭州滨江集团发家史第一部:江湾传奇


初到深圳,滨江集团与所有初出茅庐异地打拼的小子一样交过学费。


据滨江集团2019年年报披露,2016年11月滨江集团向安远控股借出的11.6亿元,因项目未能推进,至今仍未收回,因此2019年滨江集团计提坏账准备7.24亿元。

​杭州滨江集团发家史及发展历程

关于计提坏账等财务数据,滨江集团收到了深交所的问询函。


6月12日,滨江集团回复称,截至2019年12月31日,公司对安远控股公司11.60亿元债权根据谨慎性原则预计的可收回金额约为4.36亿元,7.24亿元的坏账准备计提充分且金额合理。


引得深交所问询,计提坏账准备7.24亿元,这两个事件的叠加,预示着滨江集团进入深圳的第一个旧改项目马前失蹄了。


事实上,从滨江集团拿下这个旧改项目,到退出旧改项目,再到计提坏账,前后时间3年左右。


2016年8月,滨江集团与安远控股签订《合作意向书》,计划双方投资成立项目公司深圳滨安,合作开发龙华区安丰工业区旧改项目,滨江和安远分别持股70%、30%。


滨江集团为此次合作砸下重金。其一,滨江集团将为安远控股提供一笔年利率为6.8%的3亿元贷款;其二,以8.6亿元的代价收购《光大信托-安远集团单一资金信托》项下的信托受益权。11.6亿元的投入相当于滨江当年利润总额的4成。


砸下11.6亿元后,滨江集团首个深圳旧改项目开始有变数。


一方面,2017年深圳旧改出台新规,严格控制工改居和工改商。滨江集团的旧改项目受到影响;另一方面,合作方安远控股实际控制人涉嫌单位犯罪而被追究刑事责任。


2018年3月,滨江集团发公告表示,安丰工业区旧改项目仍尚未办理完成前期项目审批手续。随后,滨江集团从该旧改项目退出,并要求安远控股偿还11.6亿元融资款,但未得到回应。


这一事件引来深交所关注,但滨江认为安远控股拿来做资金担保的财产尚可覆盖这笔债务,包括安远旗下三座水电站的收益权以及深圳、昆明两处房产,综合价值保守估计约12.43亿元。


2018年4月,滨江集团将安远控股告上法庭,后经法院调解,双方达成调解。2019年年报中披露这一亏损计提标准后,引来近期深交所二次问询。


6月30日,风财讯实地探访安丰工业区旧改,从深圳地铁四号线龙胜站出站,沿布龙路往北直走约2.5公里,可到达安丰工业区。


风财讯于安丰工业区内看到,有机械模具厂、印刷厂等入驻,园区建筑老旧,工人都在忙着装卸货物,未见拆迁、改造的迹象。园区内工作人员向风财讯表示,“没听说工业园要拆,现在园区内有100多家工厂。”


总结来说,滨江集团深圳首个旧改项目“踩雷”的原因在于遇上了一个不靠谱的搭档,赶上了政策的变动。


总结来说,滨江集团深圳首个旧改项目“踩雷”在所难免,由于旧改的复杂性,深圳旧改市场一直对外来房企不够“友好”。


TOP20上市房企高管向风财讯表示,外地企业在深圳旧改投资存在的问题和挑战,主要集中为:政策规划不太熟悉、投资周期长,风险不太可控、拆迁困难,属地性较强、深圳更新单元合法权属比例不足,调整涉及面多且复杂、规划冲突问题较多,如城中村改造十三五规划、法定图则等问题棘手等几个方面。


杭州滨江集团发家史第二部:静待花开与轻资产策略


尽管拓金湾区旧改的道路并非坦途,但滨江集团还是继续捡起了深圳旧改这根“硬骨头”。


2017年6月26日,滨江集团与深圳市爱义集团签署了《战略合作协议》。


滨江集团先以约4.85亿元的价格,收购杨明清持有的深圳市爱义房地产开发有限公司48%的股权。企查查显示,截至2020年7月2日,滨江集团为爱义房地产开发有限公司大股东,持有60%股权,杨明清控股的深圳市爱义福鑫投资控股有限公司持股40%。


根据战略合作协议,滨江将与爱义集团合作开发深圳的房地产项目,涵盖住宅、商业、结合商住的商业综合体项目等。双方确定初步将深圳市龙华区、福田区、龙岗区城市更新项目列入合作开发范围。


彼时公布了双方第一个合作项目深圳龙华区城市更新项目的《合作开发协议书》。


协议表明,滨江集团联手爱义集团、孙涛,三方将通过项目公司合作开发位于深圳市龙华区的城市更新项目,项目合计开发建设用地面积约4.8万平方米,建筑面积预计约为29.4万平方米。


项目公司股权结构为:滨江持有项目公司48%股权,总代价4.85亿元;爱义福鑫持有项目公司47%股权,孙涛持有项目公司5%股权。


根据爱义集团官网,上述合作开发的龙华城市更新项目实为分别为深圳浪口屋村项目、深圳浪口厂房项目。


爱义集团官网显示,深圳浪口屋村项目(计容开发建设总规模19.55平米)位于大浪办事处浪口社区,紧邻现状大浪办事处、大浪体育公园,距离深圳北站8公里,距地铁4号线龙华站3公里,距离规划地铁6号线石龙公园站2公里。


风财讯实地探访深圳浪口屋村项目发现,村内房屋墙壁上贴有“认清城市更新新形式,权衡浪口改造利弊”等横幅,村子拆迁范围被铁皮围挡围起,有部分房屋已经拆除且夷为平地,村内有挖掘机、运土车停放。


附近村民向风财讯表示,村子特别破,去年村子就开始拆了。


滨江集团年报显示,深圳浪口屋村项目是商住,权益比例65%,开工时间2020年12月,开工进度拟建,预计竣工时间2023年11月,预计总投入30亿元。


爱义集团官网显示,深圳圳浪口厂房项目位于龙华区大浪街道浪口社区,大浪河以东,浪口一路以西,南临羊台山,北望茜坑水库,西侧为大浪河。


滨江集团年报显示,深圳圳浪口厂房项目(规划容积6.7万平米)是商业,权益占比53%,开工时间2020年8月,开工进度拟建,预计总投入13亿元。深圳浪口屋村项目、深圳浪口厂房项目两个项目累计投资总金额约16.62亿元。


爱义集团官网显示,除了上述深圳浪口屋村项目、深圳浪口厂房项目两个旧改项目,爱义集团还拥有尚水天成(改造完成)、滨江爱义南方大厦(计容开发建筑面积约5.18万平方米)、龙岗区下水径片区旧改项目(拟开发建设总建筑面积约50万平方米)。


现在看来,滨江集团与本地企业合作开发旧改项目,已在深圳实现了多点布局,静待花开。


值得关注的是,与爱义集团的战略协议中,滨江除负责开发建设,还将通过合作开发中的管理和品牌输出,获得相应的项目管理费用。


具体而言,滨江将负责交地后项目开发操盘事宜,并按项目总销售额5%收取管理费,项目完工后的物业管理,也将由滨江关联企业杭州滨江物业管理有限公司负责组建管理公司提供物业服务。


滨江集团此种轻资产策略,不失为外来房企布局湾区旧改提供了新思路。


美联物业全国研究中心总监何倩如表示,滨江集团轻资产策略在深圳旧改市场不多见,双方拿出自己最大的优势来合作,很好地降低了流程上精力、金钱的耗损,而且也降低了双方的资金投入,充分发挥1+1>2的作用。


杭州滨江集团发展历程


1992-2001年


“走小步,不停步,年年有进步”


8万块钱起家的集体所有制企业


1992年,为了加快城市建设综合开发的进程,杭州市江干区决定成立组建一家集体所有制的房屋开发单位,杭州滨江房屋建设开发公司应运而生。公司成立需要钱,于是向相关部门借了8万块钱作为启动资金;公司成立没有场地,就在当年的江干区采荷路20号租了一层办公楼,8月1日,杭州滨江房屋建设开发公司正式挂牌成立,以戚金兴为首的7名员工,开始了最初的创业。


在旧城改造的天地里艰苦创业


杭州滨江房屋建设开发公司成立以后,接手的第一个项目为代建项目,叫“近江苑”。之后,公司积极参与城东区域的旧城改造,陆续开发了南萧埠小区、景芳五区三期、濮家东村等。公司创建初期主要立足于百姓安居乐业的基本需求,致力于普通住宅的建设,也是在那个时期大规模的基础建设和旧城改造的过程中,公司勤练内功、抓好质量,为后来的品牌发展之路夯实了基础。


成功改制,为未来翱翔做好准备


1996年,杭州滨江房产集团有限公司成立。1997年,公司取得了国家一级开发资质。1999年,公司完成转制,成为杭州首家成功转制的房地产企业。挣脱了体制的束缚,为冲向未来更广阔的天地,长空搏击而做好了准备。


品质起步、精心建造经济适用房示范小区


2001年,公司开始开发建设万家花园。万家花园是一个以经济适用房为主,辅以少量商品房的小区,在当时设计基本依靠本地力量的背景下,公司做了一个大胆的举动——引入了国际知名的贝尔高林景观设计公司,并且追加了两千万元景观投入费用。万家花园开启了滨江集团品质建设的探索之路。


2001-2010年


“走小步,不停步,抓住机会迈大步”


土地市场运筹帷幄


2002年以后,滨江集团逐渐走出城东,开始在整个杭州市场崭露头角。之后的5年间,秉承着“下次没有的土地,坚决要拿;下次还有少量的土地,选择性地拿;下次还有很多的土地,坚决不拿”的原则,滨江集团在土地市场上运筹帷幄,先后斩获了“金色海岸”、“金色家园”、“文景苑”、“万家花城一、二期”,“阳光海岸”、“武林壹号”、“金色蓝庭”、“城市之星”、“湘湖壹号”、“万家星城”等杭州市区内极其优质的土地资源,为后来的大规模发展奠定厚实的基础。


精装修之路一鸣惊人


2005年,“国内一流精装修豪宅”——金色海岸问世。作为浙江房地产精装修豪宅的里程碑式建筑,金色海岸的横空出世令市场和业内一片沸腾,它的高端精装修概念、江景与建筑的融合度、以及样板房实地营销体验,开创了杭州乃至浙江市场的无数个第一,也一下把滨江集团推到了行业的领先地位。自金色海岸以后,集团又连续推出了阳光海岸、城市之星等高端精装修项目,前瞻性的产品以及稳定的品质为集团迎来了空前的声誉,集团品牌战略化道路正式开启。


经典热带景观园林诞生


2006年,金色家园项目交付,开创了浙江省热带景观园林的先河。金色家园把美丽葱郁、风格独特的小区景观带到了普通老百姓的生活里,受到了市场的空前认可。金色家园成为滨江集团大众精品住宅系列的开山之作,而热带风格园林也从此成为滨江经典的招牌园林,从金色家园开始,集团无论是高端精装系还是大众系产品都延续着这种风格,并为市场所广为传诵。


物业服务与配套让生活更温暖


与房地产开发同步的是,物业服务与配套也正在走自己的道路。从2005年开始,滨江物业所服务的小区,先后荣获了市、省、国家“物业管理优秀住宅小区”及“示范大厦”的称号。滨江物业以低调、务实、真诚、专业的服务,赢得了越来越多业主的认可,历年来物业管理费收缴率和业主综合满意率均达到98%以上。


在社区软件物业服务日趋精致的同时,滨江集团开发的小区其配套硬件设施也在逐年提升。从只有高端项目才配备的室内泳池到涵盖所有项目,会所、健身房、餐饮等人性化配置也正逐步从选项成为标准。


落地绍兴、开启异地拓展步伐


2007年,绍兴金色家园项目落地,滨江集团正式踏出了异地发展的第一步。集团将发展重心集中在以杭州为中心的长三角地区,实施以浙、沪、江为核心的全国战略,并深入拓展二、三线城市。目前,集团已在绍兴、上虞、金华、衢州、千岛湖等地区开发建设,将“滨江”品牌辐射全省。


深交所上市,企业发展插上资本的翅膀


2008年5月29日,滨江集团在深圳交易所成功上市,股票代码002244,滨江集团成为当年度唯一国内IPO上市的房地产企业。


完善标准化,夯实企业持续发展基石


集团产品标准化体系建立,涵盖“A+、A、B+、B、C”等五大产品类型,产品标准化体系后在实践中又逐渐延伸到物业服务标准化以及小区配套标准化等多个领域。同时,项目成本控制体系建立。标准化与成本控制体系的完善,为集团未来的产品复制、异地拓展及商业代建做好准备。


驾驭市场调整策略逆风飞扬


滨江集团一般不追求单个楼盘利润的最大化,而是追求公司总体利益的最大化,因此在面临楼市调控时,总能审时度势,根据市场及时进行调整。2008年全球金融危机,滨江集团提出“没有卖不出去的房子,只有性价比不高的房子”,引发了金色蓝庭和阳光海岸的逆市飞扬;2010年,集团提出“市场好的时候,让股东多赚一点,市场不好的时候,让业主多赚一点”的思路,成就了城市之星的热销传奇;2012年,整个房地产市场经历最严重的冰冻期,集团又提出了“不以成本论价格,而以市场论价格”的观点,曙光之城和金色黎明成功撬动了市场的坚冰。集团总能以极其灵活的定价策略和超高性价比赢得市场,并在一次次市场的洗练中不断发展壮大。


2010-至今


“走稳步,不停步,抓住机会就跑步”


做强做优主业挺进百亿俱乐部


集团继续坚持把企业做强、做优、做长、做久,稳健发展。2010年,集团商品房销售总额首次突破百亿大关,2012年,集团商品房销售总额再次达到110亿元,位列中国房地产百强榜第30位,其中盈利性指标位列TOP10榜第5位。


商业代建,开拓新盈利模式


集团未来将秉承房产开发与商业代建并行的发展战略,目标是做到三年之内“双百亿”规模:即公司开发业务销售100亿,代建管理业务销售100亿。大力拓展代建业务,以承接房产基金的资本代建为主,有选择性的承接商业代建为辅,并积极参与承担政府保障性用房代建业务。


生活地产


集团未来将大力发展为社区配套服务的生活地产(即自持的商业物业)。争取每年留5万平方米住宅小区生活配套商铺物业,5-10年内留存50-100万平方米小区商业。同时,目前集团还拥有千岛湖滨江希尔顿度假酒店、友好饭店、新城时代广场、庆春发展大厦等其他形式的自持物业,为集团未来的长期稳定发展奠定基石。


成立普特投资,驶向资本市场蓝海


滨江控股旗下杭州普特股权投资管理有限公司正式成立,旗下首只基金——普特滨江一号完成6个亿的募集资金并成功落地,为未来基金的良性运作奠定大好基础。集团未来将重点发展产业基金,并致力把普特资本打造成国内数一数二的投资管理公司。


来源:风财讯作者|黄小妹

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